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涨声一片 二三线城市也要“限购”吗?  

2016-05-25 19:15:00|  分类: 杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在最近宣布冷却措施之后,上海和深圳等大城市的房价增速有所放缓。但5月1日公布的中国房地产指数系统(CREIS)对100个城市的追踪调查显示,靠近一线城市的城市和越来越多的二三线城市房价出现大幅增长。

广东惠州和靠近上海的昆山这类城市增长最快,新建住宅价格环比分别增长6.3%和6.06%。在苏州,新建住宅价格上涨5.49%,而在南京,新建住宅价格上涨4.73%。

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分析人士说,在房地产市场升温的城市,地方政府将很快出台更多冷却措施。但一些分析人士认为,由于一些小型内陆城市的需求依然疲弱,距房地产市场全面复苏还有一段距离。

中国房产信息集团对288个城市的一项独立调查显示,4月有177个城市的新建住宅价格上涨,而在3月,有152个城市的新建住宅价格上涨。

4月深圳房价环比涨幅降至2.84%,3月的涨幅是3.6%,2月涨幅是5.4%。但同比来看,深圳房价上涨了59.88%。4月北京房价环比上涨2.03%,而广州房价环比上涨1%。上海4月房价仅上涨0.92%。但同比来看,上海房价上涨了21.18%。

上海和深圳最近引入了一系列严格的措施来冷却需求,其中包括让外地人更难在这些城市买房。一些机构称上海和深圳的销量依然受到抑制,但CREIS称,在南京和武汉以及靠近一线城市的城市,需求依然强劲。

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狂飙式升温之后,中国多数大中城市房价涨幅开始收窄。昔日领涨全国的北京、上海、广州、深圳等一线城市,房价涨幅也跌出前十的“第一梯队”。中国指数研究院日前发布的报告显示,2016年4月,中国受监测的100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米11467元人民币,环比上涨1.45%,涨幅较上月收窄0.45个百分点。值得注意的是,“北上广深”四座一线城市全线降温,涨幅排名前十的城市被一线周边以及热门二线城市所取代。一线城市降温后,“接棒”的是哪些城市?中国指数研究院报告数据显示,4月环比涨幅最高的10个城市为惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞和武汉,这些城市房价环比涨幅均在3%以上。但同时,包括徐州、唐山等在内的25个城市房价环比下跌。房价持续分化,也让各地因城施策的趋势更加明显。未来,政策“托底盖帽”并存的状况或将进一步持续。

4月百城价格指数和上月相比环比涨幅收窄,而和去年同期相比同比涨幅进一步扩大,环比上涨城市数量明显增多,3月增加了11个。4月新建住宅平均价格环比涨幅居前十位的城市依次是:惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞、武汉。其中不见北上广深踪影。

针对二季度市场走势,克而瑞信息集团认为,一线城市中,上海、深圳受到收紧政策影响,未来一段时间量缩价跌概率较大。二线城市方面,虽然政策风向由刺激转向调控,但依然趋宽,市场热度逐渐开始由强二线向弱二线城市传导。部分热点城市如南京、苏州虽然开始出台房价调控,但力度相对有限,市场热度有望继续保持。三、四线城市变化不多,受到一线城市“溢出效应”的珠三角、环上海、环北京的三、四线城市,如佛山、东莞、惠州、昆山、太仓、嘉兴、廊坊、唐山等城市,量价不跌反涨的可能性较大。针对二季度的房价走势,中国指数研究院也分析认为,未来阶段各地政府将继续因城施策,市场过热城市政策将逐步收紧,投机置业现象将得到一定遏制;高库存城市将继续加大力度鼓励需求释放。价格走势上,一线周边及热点二线城市房价上涨动力仍然较足,但随着稳房价政策效果的显现,涨幅将逐渐趋缓。

与此前高层多次强调去库存相比,4月29日召开的中共中央政治局会议在房地产库存前加上了“有序消化”的前缀。政治局会议将房地产去库存的工作基调定位为“有序消化”,这一新调子背后正好契合了当前的市场现状。在一系列政策组合拳的作用下,今年房地产实现“开门红”。国家统计局数据显示,一季度,全国房地产开发投资同比名义增长6.2%,全国商品房销售面积同比增长33.1%。

然而,也正是在去库存的背景下,一线城市和部分热点二线城市的房价却出现大幅上涨,随后部分城市开始收紧购房政策。有关学者认为,“有序消化”房地产库存,就是希望让供求等指标比较平稳地释放。既要有效化解库存,也要避免政策一松就出现房价大涨、政策一收紧就下跌的局面。

对于如何“有序消化房地产库存”,新近的政治局会议也给出了答案。会议指出,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策。有关学者表示,去库存既要关注当前的房地产形势,也要关注长远,挖掘潜在需求。注重区域性问题,差别化调控则是针对当前一二线和三四线楼市分化格局提出的举措。

本文综合整理自《凤凰周刊》2016年第14期【现在时讯】【财经线】栏目。


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